5% 首付担保计划扩容：申请口径怎么看，谁真正用得上

5% 首付担保计划（Home Guarantee Scheme）的核心价值只有一个：免掉 LMI。对一套 80 万澳元的房子、5% 首付而言，这笔保险费通常在 25,000–30,000 澳元之间。

但”免 LMI”不等于”更容易买房”。这里有几个常被忽略的口径问题。

你仍然要通过完整的信贷审批

政府担保的是贷方的风险，不是你的还款能力。你依然要按标准口径通过借款能力评估——而且因为贷款额度是房价的 95%，需要通过的还款测试比 80% 贷款更严格。

实际情况经常是：符合计划资格，但借款能力不够。

房价上限按区域划分，且更新频率低

各州首府与区域中心的上限不同，通常在 70 万到 90 万之间。上限的调整往往滞后于市场，这意味着在悉尼、墨尔本的热门区域，符合上限的房源可能非常有限，或者集中在通勤时间较长的外围。

关键提醒：上限按房产成交价计算，不是估值。超出 1 澳元就整个不适用。

名额与时间点

名额按财年分配，通常在财年前几个月消耗较快。名额是在预批阶段锁定的，不是在签合同时——所以要先找参与的放款人做预批，再去看房。

真实成本对比

以 80 万房价、5% 首付为例：

项目	走担保计划	不走计划
首付	$40,000	$40,000
LMI	$0	约 $28,000
贷款额	$760,000	$788,000（LMI 通常可资本化）
每月还款（6%，30年）	$4,556	$4,724

省下的不只是 28,000 的保费，还有 30 年里为这笔保费支付的利息——合计接近 60,000 澳元。

但也要算另一笔账

5% 首付意味着你一开始就处在 95% 的 LVR。如果房价在接下来两年横盘或小幅下跌，你会处于负资产或接近负资产的状态，这会限制你转贷、加贷或卖出的空间。

计划本身没有问题，问题在于它诱导人们在准备不足时提前入场。判断标准很简单：如果利率再涨 1.5%，你的月供还撑得住吗？ 撑得住再进场。

用借款能力计算器先看看在缓冲利率下你的真实额度，再决定要不要走这条路。