商业与开发贷款入门：和住房贷款到底差在哪

很多客户拿着住房贷款的经验去谈商业贷款，第一轮就被打回来。原因很简单：这是两套完全不同的评估逻辑。

住房贷款看的是”你这个人能不能还”，商业与开发贷款看的是”这笔生意/这个项目能不能还”。

三类常见需求，三套玩法

1. 商业地产贷款

买办公室、仓库、店铺、医疗诊所自用或出租。

• LVR：通常 65%–70%，自用物业条件好的可到 75%。远低于住房的 80%–95%。
• 期限：15–25 年，但常见”3–5 年重估”条款——到期贷方会重新评估，不是自动续。
• 利率：比住房贷款高 1%–2.5%，且很少有对冲账户这类零售功能。
• 关键变量：租约。有优质长租约的物业，贷方会明显放松；空置或短租约的，估值和 LVR 都会被压。

2. 生意收购贷款

买一家已经在运营的生意（餐饮、零售、专业服务、加盟店）。

贷方看的是生意本身的现金流，通常要求：

• 至少 2–3 年的完整财报与 BAS
• 加盟品牌通常更容易批（品牌方有标准化数据）
• 无形资产（商誉）部分往往不接受抵押，需要用房产做补充担保

现实是：很多生意收购最后是靠自住房加贷来完成的，因为纯生意贷款的利率和条件差距很大。这里的取舍要算清楚——用自住房做担保意味着生意出问题时，房子也在风险里。

3. 小型开发贷款

拆一建二、联排开发、小体量公寓项目。

这是最复杂的一类，贷方看四件事：

1. TDC / GRV 比例——总开发成本（Total Development Cost）与完工总售价（Gross Realisation Value）的比。通常要求贷款不超过 TDC 的 70%–80%，或 GRV 的 60%–65%。
2. 预售比例——公寓项目常要求预售覆盖债务的 60%–100%。这一条卡死了大量小开发商。
3. 建造合同——固定总价合同（fixed price）比成本加成（cost plus）好谈得多。
4. 开发经验——第一次做开发的申请人，条件会明显更严，或者需要有经验的合伙人。

利率结构也不同：开发贷款通常是利息资本化（interest capitalised，利息滚进本金，不需要每月付现），加上开办费 1%–2%、退出费，还可能有工程款分期放款（progress draws）与独立测量师核验。

贷方最在意的三件事

不管哪一类，谈判时先准备好这三样，效率会高一倍：

退出策略（exit strategy）。 这笔钱最后怎么还？卖出、转长期贷款、还是用现金流覆盖？商业贷款的期限短，贷方从第一天就在问退出。

自有资金比例（skin in the game）。 你自己投了多少。开发项目里，贷方希望看到申请人投入 20%–30% 的真金白银，而不是全靠土地增值撑起来的账面权益。

完整的财务材料。 商业申请没有”简化审批”这条路。财报、税表、BAS、银行流水、租约、合同、feasibility 表格——缺一样就多拖两周。

什么时候该考虑私人贷方

主流银行在商业与开发上审批慢、条件硬。私人贷方（private lender）和非银行机构的定位是：

• 速度：2–3 周可放款，银行常要 8–12 周
• 灵活：接受更复杂的结构、更短的记录
• 代价：利率通常 8%–14%，加上 2%–4% 的费用

它适合的是有明确、短期退出路径的场景——比如过桥融资（bridging）：房子已经卖了但还没交割，先拿一笔把下一个项目做起来。不适合长期持有。

一个常见的判断错误

把商业贷款的利率直接和住房贷款比，然后觉得”太贵了”。

这两者不可比。商业贷款的定价里包含了完全不同的风险溢价和期限结构。正确的比法是：这个项目的回报率能不能覆盖这个资金成本。一个 IRR 20% 的开发项目，用 11% 的私人贷款做，账是成立的；一个租金回报 4.5% 的商铺，用 8% 的资金去持有，就是在亏。

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商业与开发融资的方案差异比住房贷款大得多，同一个项目在不同贷方手上条件可能天差地别。如果你手上有具体项目，把 feasibility 表、财报和时间线发给我们，我们按实际数字对比几家的条件。