负扣税到底省了多少税：用真实数字算一遍，而不是听中介说

“负扣税可以抵税”——这句话本身没错，但它经常被用来掩盖一个更基本的事实：要抵税，你得先亏钱。

负扣税是什么

当投资房的持有成本（贷款利息、市政费、保险、维护、折旧）超过租金收入时，这笔亏损可以抵扣你的其他应税收入。

关键在于：政府补贴的比例等于你的边际税率。

一个具体例子

投资房价值 80 万，贷款 64 万（利率 6%），周租 650 澳元。业主年收入 15 万（边际税率 37% + 2% Medicare）。

项目	金额
年租金收入	$33,800
贷款利息	−$38,400
市政费、水费、保险	−$4,200
物业管理费（7%）	−$2,366
维护与维修	−$2,000
折旧（建筑与设备）	−$8,000
应税亏损	−$21,166

税务上的抵扣：21,166 × 39% = $8,255

但真实的现金流亏损是多少？折旧是非现金支出，要加回来：

21,166 − 8,000 = $13,166 的实际现金流出

扣除退税后：13,166 − 8,255 = $4,911 的净现金亏损

也就是说，你每年要自掏 4,911 澳元来持有这套房。

这笔账什么时候成立

只有一个条件：房产的资本增值超过你的累计净亏损。

上面这套房，如果每年增值 3%（24,000 澳元），扣除持有亏损 4,911 后净收益约 19,000——账是成立的。但如果房价横盘两年，你就是纯粹在往里贴钱。

所以负扣税的本质是：用确定的现金流亏损，去博一个不确定的资本增值。

三个被低估的问题

折旧会降低成本基数。 你今天抵扣的折旧，在卖出时会增加资本利得。这不是”免费”的抵扣，是递延。

持有满 12 个月的 CGT 折扣是关键。 满 12 个月后资本利得只按 50% 计税。短期持有的投资房，税务上几乎必然不划算。

边际税率决定一切。 同样一套房，年收入 6 万的人（边际税率 32%）和年收入 20 万的人（47%）拿到的补贴差了近一半。收入越低，负扣税策略越不划算。

更实际的判断标准

不要问”能抵多少税”，要问这两个问题：

1. 如果利率再涨 1.5%，我每年还要多贴多少钱？撑得住吗？
2. 如果房价三年不涨，我还愿意持有吗？

这两个问题都答”是”，再考虑进场。

用个人所得税计算器确认你的边际税率，再决定这套逻辑对你成不成立。