从学生签到 PR：不同签证阶段能买什么房、能借多少钱

“我能在澳洲买房吗”这个问题，答案完全取决于你手上是哪个签证。这里按阶段拆开讲。

学生签证（500）

FIRB：需要申请。临时居民只能购买一套自住用房产，且离境后 3 个月内必须出售。新房与二手房均可，但二手房仅限自住。

贷款：多数大行不接受纯学生签证申请人。少数非银行贷方接受，条件通常是：

• 首付 30%–40%
• 利率比标准浮动高 1.5%–3%
• 需要担保人或海外收入证明

实际建议：这个阶段买房，成本非常高。除非有明确的家庭支持和长期居留规划，通常不划算。

毕业生签证（485）

FIRB：与学生签证相同——临时居民规则。

贷款：情况明显改善。如果在澳洲有稳定的全职工作，且签证剩余有效期超过 12 个月，部分主流贷方可以接受，条件通常是：

• 首付 20%（部分要求 25%）
• 标准或接近标准的利率
• 需要 3–6 个月的工资单和雇佣合同

关键点：签证剩余有效期是审批的核心变量。剩余不足 12 个月时，很多贷方会直接拒绝。

雇主担保 / 技术移民过渡期（482、189/190 待批）

FIRB：仍按临时居民处理，除非已获批永居。

贷款：482 签证持有人在多数贷方眼中接近本地居民，但：

• 首付通常仍要求 20%
• 部分贷方对特定职业类别（如医护、IT）有更宽松政策
• 已递交 PR 申请（有过桥签）通常有正面加分，但不是决定性的

永久居民（PR）

FIRB：完全不需要。可以买任何类型的房产，数量不限。

贷款：与澳洲公民同等待遇。可以走 5% 首付担保计划、首次置业减免、各州补贴——如果你此前从未在澳洲持有过物业。

一个重要的时间点问题

这是很多人踩的坑：如果你在临时签证阶段买了房，PR 之后就不再是”首次置业者”了。

也就是说，你会失去：

• NSW 最高 3.1 万澳元的印花税减免
• 5% 首付担保计划的资格
• 各州 1 万–3 万澳元的首次置业补贴

在临时签证阶段买房，还要额外支付 FIRB 申请费（按房价分档，通常 1.5 万起）和海外买家印花税附加税（NSW 为 9%）。

一套 90 万的房子，在临时签证阶段买 vs 拿到 PR 后买，仅印花税和补贴的差额就可能超过 12 万澳元。

结论

如果你的 PR 路径清晰、时间在 2–3 年内，等通常是成本最低的选择。用这段时间攒够 20% 的首付，比提前进场付出的溢价划算得多。

如果 PR 路径不确定，或者家庭已经在澳洲长期定居，那就按临时居民的规则做好完整的成本测算——包括 FIRB 费用、附加印花税和更高的贷款利率。

用买房 vs 租房计算器可以把等待期的租金成本也算进来，看两条路径的净差额到底有多大。